2025年Q2上海写字楼市场报告

2025年Q2上海写字楼市场报告：供需博弈加剧，结构性分化持续深化 

一、市场综述：量价承压下的结构性调整 

2025年第二季度，上海写字楼市场在供需失衡与产业升级的双重作用下，呈现“环比回暖但整体疲软”的复杂态势。根据莱坊、高力国际、戴德梁行等机构数据，本季度全市甲级写字楼净吸纳量录得7.3万至8.53万平方米，环比显著回升但同比下滑40%-67%，创2020年以来同期最低水平；空置率攀升至21.7%-23.6%，租金环比下降1.9%-3.4%，同比降幅达3%-6.5%，市场仍处于深度调整期。

 新增供应方面，本季度共有7个新项目竣工交付，新增供应面积44.66万平方米，环比激增104%，主要集中在源深洋泾、前滩、真如长风等新兴板块。其中，前滩源、西岸金融城F地块等标杆项目入市，进一步加剧区域竞争。全年预计新增供应量将达88万至120万平方米，供应压力将持续至2027年。 

二、核心矛盾：供需失衡与租金下行压力 

供应端：新兴板块集中入市，区域分化加剧

核心CBD：陆家嘴、南京西路等区域凭借金融产业集聚效应，空置率控制在12.9%-17%，租金维持在8.02-9.2元/平方米/天，但新增供应稀缺导致租赁策略趋紧。

新兴商务区：前滩、徐汇滨江、虹桥商务区等次核心板块成为供应主力，本季度新增供应占比超60%。其中，前滩空置率16.7%，租金5.72元/平方米/天；徐汇滨江因西岸金融城等项目入市，租金同比降幅达双位数。

非核心区域：北滨江、长风、苏河湾等板块空置率超30%，部分项目租金跌破4元/平方米/天，业主通过延长免租期、提供装修补贴等策略加速去化。

需求端：成本驱动与产业升级共塑需求结构

行业需求变迁：科技行业（含AI、半导体、新能源）以35%的租赁面积占比超越金融业（25%），成为需求第一驱动力。消费品制造业（17%）、专业服务业（14%）紧随其后，反映消费复苏与产业升级对办公空间的拉动。

企业选址逻辑：

成本敏感型：传统金融、制造业企业向租金洼地迁移，如四川北路租金环比下跌6.1%至4.55元/平方米/天，吸引大量企业入驻。

品质导向型：科技企业偏好5年内新竣工项目，单笔租赁面积超5000平方米，对开放式办公、绿色认证等配置需求强烈。

政策驱动型：张江、漕河泾等科技园区因产业扶持政策，吸引60%的科技企业新租需求。

三、区域表现：核心稳健与新兴突围并存 

核心CBD：抗跌性强，租金溢价显著

陆家嘴：作为国际金融中心核心载体，租金维持在9.2元/平方米/天，空置率12.9%，领跑全市。浦发银行、汇丰银行等金融机构持续扩租，推动板块韧性。

南京西路：存量126.83万平方米，租金9.26元/平方米/天，空置率13.0%。高端商业与办公融合业态吸引奢侈品、专业服务机构入驻。

新兴板块：产业集聚催生结构性机遇

前滩：依托交通升级与商业配套完善，空置率16.7%，租金5.72元/平方米/天。快手、商汤科技等企业入驻，形成科技+传媒产业集群。

徐汇滨江：西岸金融城F地块等项目入市，租金同比降幅超10%，但AI企业集聚效应显著，吸引字节跳动、阿里云等设立区域总部。

五角场：依托周边高校与科创资源，空置率15.1%，租金4.12元/平方米/天。B站、美团等互联网企业扩租，带动板块需求。

四、投资市场：内资主导，资产重组窗口开启 

2025年Q2，上海写字楼投资市场录得11宗大宗交易，总金额超50亿元，内资占比达100%。典型案例包括： 

      象屿集团：以21亿元收购南京西路仙乐斯广场，布局核心区位优质资产。

      乐鑫科技：以4.37亿元购买浦东数智天地研发楼，作为长期自用总部。 

      外资策略调整：高盛、太盟投资等机构出售非核心区资产，折价率达10%-15%，为内资提供配置窗口。 

五、未来展望：短期承压与长期价值重塑 

供应压力持续，租金下行或延续至2027年

预计2025-2027年新增供应将达270万平方米，年均80万至90万平方米入市。非核心区域空置率可能突破30%，租金降幅或扩大至8%-10%。

需求结构升级，新兴产业成关键驱动力

科技行业：AI、半导体企业扩张将推动张江、漕河泾等板块需求增长，单笔租赁面积或突破2万平方米。

高端制造：汽车、生物医药企业研发中心选址倾向产业园区，带动金桥、临港等区域租金企稳。

灵活办公：联合办公、共享会议室等模块化空间需求增加，非核心区项目通过“商务+社群”模式吸引中小企业。

政策与市场协同，构建韧性发展格局 

     产业导入：上海“20+8”产业规划推动先进制造业向非核心区转移，如杨浦人工智能、宝山新材料产业园等。 

     ESG投资：外资基金对低碳改造项目关注度提升，具备LEED/WELL认证的资产租金溢价可达10%-15%。 

     商圈升级：《商圈能级提升三年行动方案》推动非核心区商业设施更新，间接带动周边写字楼招商。 

把握结构性机遇，穿越周期波动 

2025年Q2，上海写字楼市场在供需博弈中加速分化。对于企业而言，核心区位优质资产仍具长期价值，而新兴板块的产业集聚效应与成本优势可成为降本增效的优选；对于投资者，非核心区折价资产与科技园区配套物业提供结构性机会。在市场调整期，精准把握产业趋势与区域特性，方能在周期波动中实现稳健发展。

数据来源与引用

以上分析参考了戴德梁行、高力国际、仲量联行等机构报告，以及幸行office网的实时租赁数据和上海找办公室网(chooffice)的行业研究。